Zadatek i zaliczka – czym się różnią?

Praktyką jest, że przy zawieraniu przedwstępnych umów sprzedaży kupujący przekazuje sprzedającemu zadatek. Czym jednak zadatek jest i czym różni się od powszechnie znanej wszystkim zaliczki?

1. Definicja zadatku i zaliczki

Zadatek stanowi dodatkowe zastrzeżenie umowne dyscyplinujące strony do wykonania umowy. Zadatek przybiera najczęściej postać sumy pieniężnej, choć nie jest wykluczone przekazanie jako zadatku rzeczy, np. złotego pierścionka.

Norma prawna wyrażona tym przepisem ma charakter dyspozytywny, gdyż obowiązuje względnie, tzn. tylko w przypadku, gdy strony umowy nie uregulowały swoich uprawnień i obowiązków odmiennie.

Regułą jest, że w razie wykonania przedwstępnej umowy sprzedaży, tzn. za¬warcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny, a jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

W umowach przedwstępnych zbycia nieruchomości spotkać można postanowienia dotyczące zaliczki. Zaliczka tym różni się od zadatku, że — co do zasady — podlega zwrotowi w każdym przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej. Strona, która przyjęła zaliczkę (zaliczkobiorca) powin¬na ją zwrócić w pełnej kwocie, nawet wówczas, gdy przyczyna niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej leży po stronie osoby, która zaliczkę dała (za¬liczkodawcy). Zaliczkodawcy nie przysługuje żądanie sumy stanowiącej dwukrotność wpłaconej zaliczki w sytuacji, gdy zaliczkobiorca nie wywiązał się z umowy.

Zatem zaliczka nie może stanowić zabezpieczenia zarówno dla jednej jak i drugiej strony transakcji, w każdej bowiem chwili można wycofać się z zawartej umowy bez ponoszenia konsekwencji finansowej. Raczej nikt nie chciał by znaleźć się na miejscu sprzedającego który po 2 miesiącach oczekiwania i zablokowania swojej oferty usłyszałby od kupującego, że ten się rozmyślił. Nie lepiej wyglądałaby sytuacja kupującego, który w trakcie wyczerpującej drogi do uzyskania kredytu, poniesionych nakładach w związku z wyceną przyszłej nieruchomości dowiedziałby się, że sprzedający znalazł już innego kupującego z gotówką.

2. Wysokość zadatku

Przepisy nie regulują wysokości zadatku.Choć z artykułów internetowych możemy dowiedzieć się, że wynosi on zwyczajowo 10% ceny, to jednak w praktyce przy sprzedaży nieruchomości stanowi on średnio 1-2% ceny. Dzieję się tak szczególne, gdy kupujący zamierza nabyć nieruchomość ze środków pochodzących z kredytu, którego otrzymanie nie jest zawsze jest „pewne jak w banku” a niekiedy wręcz niemożliwe. W celu uniknięcia ewentualnych wysokich strat finansowych, minimalizuje się ryzyko zmniejszając wysokość wpłacanego zadatku.

3. Galimatias w przepisach

Z zawartego w art. 394 § 1 KC sformułowania „zadatek dany przy zawarciu umowy" wynika, że zadatek jest czynnością prawną realną, co oznacza, że powinien być przy zawarciu umowy faktycznie przekazany, a nie je¬dynie obiecany, zaś dany dopiero później, np. następnego dnia. Z literalnego brzmienia tego przepisu można wysnuć wniosek, że kwota wręczona kon¬trahentowi już po zawarciu umowy nie może być traktowana jako uiszczo¬na tytułem zadatku. Taka była też do niedawna linia orzecznicza SN, wyarty¬kułowana szczególnie dobitnie w wyr. z 7.10.1999 r., I CKN 26198 (OSNC 2000, Nr 4, poz. 71), a następnie w wyr. z 7.3.2007 r., II CSK 479.06 (Lega-lis), w którym SN wyjaśnił, że kwota zapłacona dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nie może być uznana za zadatek w rozumieniu art. 394 § 3 KC, a jedynie za świadczenie na poczet ceny sprzedaży. Wobec nie¬dojścia do skutku umowy sprzedaży, kwota ta staje się — zdaniem SN — świad¬czeniem nienależnym, gdyż zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty (art. 410 § 2 KC). W sytuacji takiej wierzyciel uzyskuje roszczenie o zwrot te¬go nienależnego świadczenia.

Z drugiej jednak strony, tak formalistyczne i bezkompromisowe podejście do samego momentu przekazania zadatku nie wytrzymuje próby czasu. Pamiętać trzeba, że Kodeks cywilny uchwalony został w 1964 r., a więc w okresie, w którym posługiwanie się gotówką, i to nawet znaczną, należało do standar¬dów. W obecnych czasach, tzn. w dobie dominacji elektronicznych środków płatniczych, coraz trudniej wyjaśnić nabywcy nieruchomości konieczność przyniesienia do notariusza znacznej sumy pieniędzy w gotówce w celu jej fi¬zycznego (realnego) przekazania jako zadatku. Zwyczajowy dziesięcioprocen¬towy zadatek to przy nabywaniu nieruchomości z reguły kilkadziesiąt tysięcy złotych. Poruszanie się po mieście z tak dużą kwotą jest nielogiczne i niebez-pieczne. Dlatego też z aprobatą należy odnieść się do radykalnej zmiany stano¬wiska SN, zaprezentowanej w wyr. z 8.2.2008 r., I CSK 328/07 (OSNC 2009, Nr 4, poz. 60), w którym SN wyjaśnił, że zadatek może zostać dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony.

To długo oczekiwane stanowisko „ucywilizowało" przebieg umów przedwstępnych w tym sensie, że umożliwiło przekazanie zadatku w formie bezgo¬tówkowej także po zawarciu umowy przedwstępnej. W praktyce odbywa się to w ten sposób, że po podpisaniu umowy przedwstępnej, w której ustalono wyso¬kość zadatku oraz termin jego przekazania, którym najczęściej jest dzień podpi¬sania umowy przedwstępnej, osoba kupująca nieruchomość udaje się do banku w celu dokonania stosownego przelewu.

4. Czy zadatek i zaliczkę można łączyć?

Przy zakupie nieruchomości zdarza się dość często, że umowa przedwstępna obejmuje zarówno postanowienia dotyczące zadatku, jak i zaliczki. Dzieje się tak w sytuacji, gdy w ramach umowy przedwstępnej kupujący przekazuje sprzedającemu znaczną kwotę, której strony nie zamierzają poddać w całości skutkom zadatku. Dla przykładu, kupujący przekazuje sprzedającemu 40% ce¬ny nieruchomości, z czego 10% stanowi zadatek podlegający skutkom wynikającym z art. 394 KC, zaś 30% stanowi zaliczkę podlegającą zwrotowi w przy¬padku niedojścia do zawarcia umowy sprzedaży.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610, 1615, 1890, 1933)

Szerzej zob. R. Strzelczyk, Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 2021