Nieruchomości gorzów - blog Biuro nieruchomości

Zakup działki budowlanej - na co zwrócić uwagę?

9 września, 2021 7 minut czytania Tomasz Hrehorczuk

Lokalizacja jest najistotniejszą cechą każdej nieruchomości. Przy jej wyborze należy poświęcić  odpowiedni czas oraz ustalić priorytety. Każdy z nas jest w innym miejscu swojej drogi życiowej. Rodziny z dorastającymi dziećmi najczęściej przy zakupie działki budowlanej w Gorzowie Wielkopolskim lub pobliskiej okolicy będą  zwracały  szczególną uwagę w pierwszej kolejności na dostęp komunikacji miejskiej, szkół czy przedszkoli. Wielkość działki oraz bliskość natury, która może zapewnić nam spokój spadnie najprawdopodobniej na dalszy plan. A wszystko po to aby w przyszłości jeden z rodziców nie musiał spędzać kilka godzin dziennie wożąc dzieci samochodem  do placówek szkolnych, czy na pozalekcyjne zajęcia.

Decydując się za zakup działki oprócz tak istotnych czynników jak lokalizacja, dostęp do punktów usługowo-handlowych, komunikacji miejskiej oraz sąsiedztwa, warto również zwrócić uwagę na kilka istotnych czynników, o  których  napiszę w niniejszym artykule.

1. Powierzchnia oraz kształt jako podstawowe cechy nieruchomości gruntowej

Powierzchnia oraz kształt  działki budowlanej to cechy, które nadają działce jej użyteczność. Od nich zależy m.in. jaki będziemy w stanie wybudować dom. W miejscowym planie zagospodarowania lub wydanych warunkach zabudowy znajdziemy informację o maksymalnej procentowej powierzchni zabudowy terenu. W dużym uproszczeniu powierzchnia zabudowy da nam informację o maksymalnej procentowej powierzchni terenu jaki może zająć budynek na danej działce.

Kształt działki ma bardzo duży wpływ na możliwość zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Działkę o nietypowym kształcie możemy nabyć w dużo niżej cenie. Należy mieć jednak na uwadze, że na takiej nieruchomości trudniej będzie wybudować dom swoich marzeń. Nietypowy kształt działki, jej powierzchnia oraz obowiązująca i nieprzekraczalna linia zabudowy mogą spowodować, że nie będziemy w stanie skorzystać z ogólnodostępnych gotowych projektów. Przez to będziemy zmuszeni do stworzenia indywidualnego projektu. Indywidualny projekt z jednej strony daje nam większą swobodę, wydłuża jednak cały proces oraz zwiększa przyszłe koszty. Należy zaznaczyć, że przy gotowych projektach mamy również możliwość wprowadzenia indywidualnych zmian.

2. Dostępne media na działce

Bardzo istotnym aspektem każdej działki budowlanej jest jej uzbrojenie. Działkę uzbrojoną nazywamy nieruchomość gruntową, która posiada w swoich granicach lub niewielkiej odległości dostęp do wszystkich niezbędnych mediów. Powinniśmy mieć jednak na uwadze, że sama obecność mediów nie jest gwarancją bezproblemowego podłączenia się. Dobrym przykładem może być kanalizacja, której przewód kanalizacyjny jest zbyt wysoko względem naszej działki przez co nie będzie możliwe grawitacyjne odprowadzanie ścieków. Chcąc podłączyć się do tak wykonanej i istniejącej sieci kanalizacyjnej będzie trzeba z dużym prawdopodobieństwem ponieść koszt budowy przydomowej przepompowni odprowadzającej ścieki bytowe.

Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości gruntowej sprawdź, w którym miejscy znajdują media. Odległość oraz dokładne miejsce ich położenia ma wpływ na przyszłe koszty, mogące sięgać kilkunastu tysięcy złotych, czas realizacji oraz samą możliwość podłączenia.

3. Klasa ziemi - wyłączenie z produkcji rolnej

Klasa ziemi – możemy ją sprawdzić w ewidencji gruntów, jest ważną informacją każdej nieruchomości gruntowej . Bardzo często zdarza się,  że grunty pomimo planu zagospodarowania lub wydanych warunków zabudowy z których wynika przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, w ewidencji dalej widnieją jako rolne. A skutkować może to tym, że aby uzyskać pozwolenie na budowę będziemy zmuszeni wyłączyć dany grunt z produkcji rolnej.

Jakie grunty trzeba wyłączyć z produkcji rolnej?

Otrzymanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej wymagają m.in.:

- użytki rolne klas I, II, III, IIIa, IIIb pochodzenia mineralnego i organicznego,
- użytki rolne zaliczane do klas IV, IVa, IVb, V i VI, które zostały wytworzone z gleb pochodzenia organicznego.

Nie wymagają decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej grunty klas IV-VI pochodzenia mineralnego, za wyjątkiem m.in. gruntów:

- pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi służącymi wyłącznie produkcji rolniczej,
- rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych,
- pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa.

Aby otrzymać decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnych należy złożyć bezpłatny wniosek. Po otrzymaniu decyzji możemy zostać poinformowani o konieczności zapłaty jednorazowo należności oraz opłaty rocznej. W przypadku gdy chcemy grunt rolny przeznaczyć pod budownictwo mieszkaniowe przysługuje nam zwolnienie od ww. opłat gdy wyłączamy:

- do 500 m2 gruntu, pod budowę budynku jednorodzinnego,
- do 200 m2 gruntu,  na każdy lokal - pod budowę budynku wielorodzinnego.

Jakie koszty związane są z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej?

Na wydatki jakie mogą czekać nas przy wyłączeniu gruntów z produkcji rolnych składa się należność oraz opłata roczna.

Należność jest opłatą, która wiąże się z trwałym wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej. Płacimy ją jednorazowa i obliczamy proporcjonalnie do powierzhcni gruntu jaką chcemy wyłączyć względem 1 ha gruntu danej klasy i pochodzenia. I dla przykładu za 1 ha:

a)gruntu pochodzenia mineralnego i organicznego zapłacimy:
- klasy I – 437 175 zł,
- klasy II – 378 885 zł,
- klasy IIIa – 320 595 zł,
- klasy IIIb – 262 305 zł,

b)    gruntu pochodzenia organicznego zapłacimy:
- klasy IVa – 204 015 zł
- klasy IVb – 145 725 zł,
- klasy V - 116 580 zł,
- klasy VI – 87 435 zł.

Opłata roczna uiszczana jest przez 10 lat i jej wysokość równa jest 10% należności rocznie (bez pomniejszenia o wartość rynkową gruntu).

4. Przeznaczenie działki - miejscowy plan zagospodarowania / warunki zabudowy

Przed zakupem nieruchomości gruntowej pod budowę domu jednym z istotniejszych kroków jest sprawdzenie jakie przeznaczenie ma grunt którym jesteśmy zainteresowani.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Teren na którym zlokalizowana jest nieruchomość może być objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), będący aktem prawa lokalnego, uchwalany przez radę miasta lub gminy. Dokument ten składa się z części opisowej oraz graficznej. Z planu możemy dowiedzieć się między innymi o:
- ustalonym przeznaczeniu terenu,
- warunkach scalania oraz podziału nieruchomości (np. minimalna wielkość nowej działki),
-  wytycznych dla zabudowy i zagospodarowania terenu (np. obowiązującej i nieprzekraczalnej linii zabudowy, maksymalnej procentowej powierzchni zabudowy, wysokości budynków, konta nachylania oraz koloru pokrycia dachu).

Dzięki informacją zawartym w planie poza możliwościami zabudowy działki będącej w naszym zainteresowaniu, dowiemy się równiej o przeznaczeniu terenów w bliskim sąsiedztwie. Warto zwrócić na to uwagę. Nikt z nas po fakcie nie chciałby się dowiedzieć, że w niewielkiej odległości od naszej nieruchomości powstanie fabryka czy uciążliwe usługi.

Warunki zabudowy

Często zdarza się, że teren którym jesteśmy zainteresowani nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji na pomoc przychodzi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten jest niczym innym jak zapisanym planem polityki przestrzennej prowadzonej na terenie danej gminy. Zwiera część tekstową oraz graficzną i jego zadaniem jest ocena istniejącego  stanu  sytuacji społeczno gospodarczej i uwarunkowań jej rozwoju w danej gminie. Studium w przeciwieństwie do miejscowego planu zagospodarowania nie jest aktem prawa miejscowego.

W przypadku kiedy gmina nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przed uzyskaniem pozwolenia na budowę będziemy zmuszeni uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Aby taką decyzję otrzymać musi być spełnionych kilka przesłanek:
- działka ma zapewniony dostęp do  drogi publicznej,
- przynajmniej jedna z działek dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana (tak zwana zasada dobrego sąsiedztwa),
- dla planowanej inwestycji zapewnione jest odpowiednie uzbrojenie (działka jest już uzbrojona lub posiada promesy o przyłączenie mediów).

Należy zaznaczyć, że otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy jest procesem czasochłonnym. Na wydanie decyzji przez wójta gminy, burmistrza lub prezydenta miasta będziemy czekać kilka miesięcy.

5. Informacja czy działka nie jest na obszarze objętym szczególną ochroną

Kolejną rzeczą na którą należałoby zwrócić uwagę przed zakupem nieruchomości gruntowej jest sprawdzenie, czy działka nie znajduje się na terenie szczególnie chronionym z którym mogą wiązać się przy budowie liczne ograniczenia formalno prawne, a w skrajnych przypadkach brak możliwości zabudowy.

Należy sprawdzić przede wszystkim czy teren nie jest objęty ochroną konserwatorską oraz jakiego rodzaju ochrona przyrodnicza obowiązuje na interesującym nas obszarze (np. park narodowy, rezerwat, Natura 2000). Wiedzę tą możemy uzyskać np. w wojewódzkim urzędzie ochrony zabytków, w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zaznaczam przy tym, że status ochrony jaki obowiązuje na interesującej nas działce może się zmieniać.

Jak widać po powyższym wpisie oprócz dogodnej lokalizacji oraz cech fizycznych samej nieruchomości gruntowej warto zwrócić uwagę na kilka istotnych elementów. A wszystko po to aby zaoszczędzić niepotrzebnych nerwów, zbędnych wydatków oraz czasu którego i tak będziemy dużo potrzebować.

Udostępnij ten post: