Księgi wieczyste – jak sprawdzić stan prawny nieruchomości ?

Jednym z wielu obowiązków przy sprzedaży nieruchomości jest zapoznanie się z zapisami zawartymi w księdze wieczystej w celu ustalenia jej stanu prawnego. Nierzadko zdarza się, że sami właściciele nie są świadomi zawartych w niej wpisów, a te mogą stanowić przeszkodę w skutecznym zawarciu planowanej umowy. Nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym, które zaskakują obfitością niepożądanych zapisów w księdze wieczystej regularnie trafiają na rynek nieruchomości. Warto więc wiedzieć jak korzystać z elektronicznej centralnej bazy danych ksiąg wieczystych, do której dostęp ma każdy z nas.

1. Księgi wieczyste – co to takiego?

Księgi wieczyste zakłada się i prowadzi dla nieruchomości w celu ustalenia stanu prawnego. Mogą być one także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Stosuje się do nich wówczas odpowiednio przepisy o księgach wieczystych dla nieruchomości.

2. Księga wieczysta zawiera cztery działy

Dział pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością, zaś w przypadku księgi prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu — oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz nieruchomości, z którą jest związany. Podstawą oznaczenia nieruchomości w tym dziale są dane katastru nieruchomości (ewidencji gruntów i budynków), a w przypadku lokalu, do którego przysługuje prawo spółdzielcze własnościowe — zaświadczenie o powierzchni i położeniu lokalu lub domu jednorodzinnego, wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową, z oznaczeniem nieruchomości, z którą lokal ten jest związany.

Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym oraz, że prawo wykreślone nie istnieje.

W razie niezgodności danych katastru nieruchomości (ewidencji gruntów i budynków) z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej sąd wieczystoksięgowy dokonuje — na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika albo z urzędu — sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości (ewidencji gruntów i budynków).

Dział drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, zaś w przypadku księgi prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu — wpisy dotyczące osoby, której prawo to przysługuje.

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Dział trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek, a w przypadku księgi prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu — wpisy ograniczeń w rozporządzaniu tym prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.

W szczególności mogą być ujawniane:

1) prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia, >

2) roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego –dotyczy to także roszczeń przyszłych,

3) roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,

4) roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności.

Dział czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Działy księgi wieczystej dzielą się na lamy, w których wpisuje się poszczególne informacje podlegające ujawnieniu w danym dziale. Podział ten zapewnia przejrzystość księgi wieczystej i ma charakter organizacyjno-porządkowy. Do księgi wieczystej wpisuje się najistotniejsze dane dotyczące nieruchomości. Pozostałe informacje o nieruchomości znajdują się w aktach księgi wieczystej, które prowadzi się przy każdej księdze wieczystej. Składa się do nich dokumenty i pisma dotyczące danej nieruchomości. Księgi wieczyste i akta ksiąg wieczystych przechowuje się w sądzie wieczystoksięgowym. Księgi wieczyste nie mogą być wydawane poza budynek sądu.

Zgodnie z zasadą pełnej jawności ksiąg wieczystych, każdy może przeglądać księgi wieczyste w obecności pracownika sądu. Uprawnienie to nie dotyczy jednak akt księgi wieczystej, gdyż akta te może przeglądać jedynie osoba mająca w tym interes prawny oraz notariusz, stosownie do zasady ograniczonej jawności akt księgi wieczystej.

3. Elektroniczne księgi wieczyste

Minister Sprawiedliwości utrzymuje centralną bazę danych ksiąg wieczystych stanowiącą ogólnokrajowy zbiór ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie teleinformatycznym. Zapewnia także bezpieczeństwo centralnej bazy danych ksiąg wieczystych, w szczególności ochronę przed nieuprawnionym dostępem osób trzecich, zniszczeniem oraz utratą danych.

Centralna Informacja Ksiąg wieczystych od 1 lipca 2014 r. umożliwia, za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, przeglądanie ksiąg wieczystych. Każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może bezpłatnie przeglądać księgę wieczystą.

Aby przejrzeć zapisy w księdze wieczystej nieruchomości należy w pierwszej kolejności znać jej numer. A gdy numer znamy to sprawa jest prosta, wystarczy go bowiem wprowadzić w wyszukiwarce ksiąg wieczystych dostępnej na stronie: https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW?komunikaty=true&kontakt=true&okienkoSerwisowe=false

Można również wydrukować poszczególne jej działy wraz z zapisami, pamiętając jednak, że wydruki treści wyświetlonych w trybie przeglądania księgi wieczystej nie posiadają mocy dokumentów wydawanych przez sąd. Moc dokumentów wydawanych przez sąd mają odpisy ksiąg wieczystych, wyciągi z ksiąg wieczystych oraz zaświadczenia o zamknięciu ksiąg wieczystych wydawane przez Centralną Informację na wniosek. W przypadku złożenia za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosku o wydanie ww. dokumentów, Centralna Informacja umożliwia samodzielne wydrukowanie tych dokumentów za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Wydruki tych dokumentów mają moc dokumentów wydawanych przez sąd, jeżeli posiadają cechy umożliwiające ich weryfikację z danymi zawartymi w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych.

Podstawa prawna

Ustawa  z dnia  6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1984)

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17.9.2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.)

Szerzej zob. R. Strzelczyk, Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 2021