Dodatkowe koszty przy zakupie nieruchomości

Decydując się na zakup nieruchomości warto przed podjęciem decyzji zapoznać się z dodatkowymi kosztami jakie mogą wystąpić. Wydatki uzależnione są w dużej mierze od ceny nieruchomości oraz sposobu finansowania. Opisałem je w następujących podpunktach:

1. Podatek od czynności cywilnoprawnych – PCC

Kiedy zapłacę podatek od czynności cywilnoprawnych PCC?

Zakup nieruchomości na rynku wtórnym najczęściej wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi 2% od wartości rynkowej nieruchomości. Podatek ten reguluje Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Co do zasady podatek PCC obliczany jest od ceny zakupu nieruchomości wskazanej w akcie notarialnym. Należy jednak pamiętać, że urząd skarbowy ma prawo zweryfikować wartość nieruchomości. W przypadku stwierdzenia, że cena znacząco odbiega od wartości rynkowej, fiskus może wezwać kupującego do dopłaty brakującej kwoty podatku wraz z odsetkami.

Ten sam podatek występuje również przy zakupie innych rzeczy ruchomych, np. używanego samochodu. W przypadku nieruchomości PCC stanowi jednak jeden z istotniejszych elementów kosztów ponoszonych przy zawarciu aktu notarialnego.

Notariusz jest jedynie płatnikiem podatku PCC – ma obowiązek pobrać go od kupującego w momencie podpisania aktu notarialnego i przekazać do właściwego urzędu skarbowego. W takiej sytuacji kupujący nie musi samodzielnie składać deklaracji PCC-3, który w innych przypadkach powinniśmy złożyć w ciągu 14 dni od powstania obowiązku podatkowego.

Warto również pamiętać, że obowiązek zapłaty podatku PCC ciąży na kupującym.

Dodatkowo przy finansowaniu nieruchomości kredytem hipotecznym zapłacimy 19 zł PCC za ustanowienie hipoteki.

Kiedy nie zapłacę podatku od czynności cywilnoprawnych – PCC?

Przy zakupie nieruchomości od dewelopera na rynku pierwotnym nie zapłacisz podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku sprzedaż nieruchomości opodatkowana jest podatkiem od towarów i usług – VAT (8% lub 23%), który jest już zawarty w cenie nieruchomości.

Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje również zwolnienie z podatku PCC dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym. Oznacza to, że kupujący nie zapłaci 2% podatku PCC, jeżeli w dniu zakupu nie posiada i wcześniej nie posiadał prawa własności mieszkania, domu jednorodzinnego ani spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Przepisy przewidują jednak wyjątek – ze zwolnienia nadal można skorzystać w sytuacji, gdy kupujący posiadał wcześniej udział w nieruchomości mieszkalnej nie większy niż 50%, nabyty w drodze dziedziczenia.

Zdarzają się także inne okoliczności, że przy zakupie nieruchomość z  rynku wtórnego podatku PCC nie musisz płacić. Ma to miejsce m.in. gdy:

- sprzedający jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług – VAT,

- nabywasz grunt rolny stanowiący gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym w wyniku którego powstanie gospodarstwo o powierzchni nie mniejszej niż 11 ha lub zostanie powiększone, którego powierzchnia nie przekroczy 300 ha. Warunkiem jest prowadzenie nabytego gospodarstwa przez okres co najmniej 5 lat.

6% PCC przy zakupie wielu mieszkań

Od 1 stycznia 2024 roku wprowadzono również dodatkowy podatek od czynności cywilnoprawnych dla osób kupujących większą liczbę mieszkań.

Podatek PCC w wysokości 6% zapłaci kupujący, który nabywa szóste i każde kolejne mieszkanie w jednym budynku lub w zespole budynków wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej od tego samego dewelopera.

Nowe przepisy mają ograniczyć zakupy dużej liczby lokali przez inwestorów i fundusze inwestycyjne.

W praktyce oznacza to, że:

- przy zakupie pierwszych pięciu mieszkań w danej inwestycji podatek PCC nie występuje (transakcja objęta jest podatkiem VAT),

- przy zakupie szóstego i kolejnych lokali kupujący zapłaci dodatkowo 6% PCC od wartości nieruchomości.

Warto jednak zaznaczyć, że regulacja ta dotyczy głównie zakupów inwestycyjnych na większą skalę i w zdecydowanej większości przypadków nie obejmuje osób kupujących mieszkanie na własne potrzeby.

2. Wynagrodzenie notariusza – opłaty notarialne

Na opłaty notarialne składa się m.in. taksa notarialna, która jest niczym innym jak wynagrodzeniem notariusza za wykonane czynności m.in.sporządzenie aktu notarialnego. Reguluje ją Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek notarialnych, które jak sama nazwa mówi określa maksymalną stawkę jaką może pobrać notariusz za daną czynność. Przy zakupie nieruchomości na jej wysokość ma wpływ wartość nieruchomości jaką nabywamy.

Dla lepszego zobrazowania poniżej udostępniam tabelę aktualną na 2024 r. o maksymalnych stawkach taksy notarialnej:

Źródło: § 3 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek notarialnych

Na wysokość maksymalnej stawki notarialnej, wpływa również rodzaj transakcji oraz prawo jakie nabywamy. I dla przykładu nabywając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zapłacimy połowę maksymalnej taksy.

Więcej w § 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek notarialnych

Notariusz dodatkowo może pobrać od nas opłaty za inne czynności notarialne m.in.:

- sporządzenie wypisów aktu notarialnego  - 6 zł od każdej rozpoczętej strony. Wypis ma moc oryginału wręczany jest stronom transakcji oraz przekazywany jest przez notariusza odpowiednim urzędom (w zależności od rodzaju nieruchomości) m.in. do sądu wieczystoksięgowego, urzędu miasta/gminy, starostwa powiatowego, urzędu skarbowego oraz spółdzielni mieszkaniowej.

-  ustanowienie hipoteki – do ¼  maksymalnej taksy z ww. tabeli,

- sporządzenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego.

Jeśli zgubiliśmy lub zalaliśmy kawą wypis aktu notarialnego bez problemu możemy udać się do kancelarii notarialnej, w której podpisywaliśmy umowę w celu sporządzenia kolejnego wypisu.

Warto zaznaczyć, że oryginał aktu notarialnego notariusz przechowuje w swojej kancelarii przez okres 10 lat. Po tym czasie dokument ten trafia do archiwum sądu rejonowego właściwego dla miejsca siedziby kancelarii, i tam w razie zaistnienia potrzeby należy zgłosić się aby uzyskać nowy wypis.

3. Wysokość opłat w sprawach wieczystoksięgowych

W przypadku gdy nieruchomość jaką nabywamy ma założoną księgę wieczystą lub chcemy ją założyć, notariusz pobiera od nas i odprowadza do sądu rejonowego opłaty związane m.in. z:

-  wpisem własności –  najczęściej 200 zł,

- ustanowieniem hipoteki – 200 zł,

- założeniem księgi wieczystej -100 zł.

Jeśli nabywamy za gotówkę spółdzielcze własnościowe prawo dla którego nie ma założonej księgi wieczystej oraz nie chcemy jej zakładać, nie ponosimy dodatkowych kosztów związanych z opłatami wieczystoksięgowymi. Przy nabyciu takiego prawa z udziałem kredytu hipotecznego jesteśmy zmuszeni ją założyć aby ustanowić hipotekę – wymóg banku.

4. Zakup nieruchomości na kredyt – dodatkowe koszty

Finansowanie zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym wiąże się z dodatkowymi kosztami. Do wydatków, które mogą wystąpić zaliczamy:

- prowizję banku za udzielenie kredytu, choć nie występuje zawsze. W przypadku ofert z zerową prowizją często musimy spełnić dodatkowe warunki oraz skorzystać z innych produktów banku (karta kredytowa, ubezpieczenie itp.)

- sporządzenie wyceny nieruchomości – około 400 zł (uzależnione od rodzaju nieruchomości, odległości itp.),

- ubezpieczenie nieruchomości, polisa na życie z cesją na bank,

- 19 zł podatku od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki,

- 200 zł jako opłata sądowa za wpis hipoteki.

Najważniejszym parametrem kredytu jest jego oprocentowanie mające największy wpływ na koszty jakie poniesiemy za obsługę kredytu. Na oprocentowanie środków pożyczonych  w naszej rodzimej walucie składa się marża banku oraz stopa procentowa (WIBOR).

Marża banku w całym okresie trwania kredytu jest najczęściej  stała. Stopa procentowa jest zmienna, uzależniona jest w dużej mierze od sytuacji gospodarczej i ustala ją Rada Polityki Pieniężnej.

W przypadku niskiej stopy procentowej – dziś w 2021 r. mamy rekordowo niską – banki podnoszą marże, natomiast gdy stopa procentowa jest wysoka banki są skłonne do obniżenia marży.

W perspektywie kilku lat musisz liczyć się ze wzrostem stopy procentowej, która doprowadzi do droższej obsługi zaciągniętych wcześniej kredytów. Ten fakt warto brać pod uwagę planując zakup nieruchomości.

W czasie, w którym pisałem ten artykuł oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosiło od 2,06 % do 4,66 %. Jak widać rozpiętość jest bardzo duża dlatego tak istotne jest poznanie ofert różnych banków.

5. Koszty związane z biurem nieruchomości

Jeśli kupujesz nieruchomość z udziałem biura nieruchomości należy liczyć się z dodatkowym wynagrodzeniem pośrednika. Zdarzają się jednak sytuacje, że wszystkie koszty pośrednictwa są po stronie sprzedającego. W takim przypadku powinna być o tym informacja w treści ogłoszenia.

Wynagrodzenie biura nieruchomości wacha się najczęściej na poziomie 2-3 % netto od ceny transakcyjnej nieruchomości. Wysokość wynagrodzenia nie jest stała i uzależniona jest od rodzaju nieruchomości, ceny czy skomplikowania transakcji.

Ja widać finalne koszty związane z zakupem nieruchomości nie należą do niskich. Warto się z nimi zapoznać przed podjęciem decyzji o zakupie danej nieruchomości. Dysponując wszystkimi danymi łatwiej będzie Tobie podjąć trafną decyzję.

Skorzystaj z naszego kalkulatora opłat i oblicz wydatki jakie czekają Ciebie przy zakupie nieruchomości.

• zakup mieszkania
• kupno domu
• zakup domu
• kupno mieszkania