Nieruchomości gorzów - blog Biuro nieruchomości

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

17 marca, 2021 7 minut czytania Tomasz Hrehorczuk

Co powinieneś wiedzieć zanim podejmiesz decyzję o sprzedaży nieruchomości?
Zbyt często w rozmowach z naszymi klientami planującymi sprzedać swoją nieruchomość, spotykam się z brakiem świadomości i znajomości przepisów Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, aby wciąż pozostawać jedynie biernym obserwatorem.
Jak się okazuje, wciąż potrzebujecie informacji w tym zakresie bo nierzadko dopiero od nas dowiadujecie się o istnieniu "jakiegoś podatku". A wiedza ta potrafi być kluczowa i wpływać na ostateczną decyzję związaną ze sprzedażą nieruchomości.
Dlatego dzielę się nią pełen nadziei, że wskazówki zawarte poniżej pomogą Ci w świadomym podjęciu ważnych decyzji i uniknięciu przykrych konsekwencji finansowych niekiedy będących ich następstwem.

1. Ile wynosi podatek dochodowy i kiedy występuje?

Osoby fizyczne, które zbywają nieruchomość (stanowiącą majątek osobisty) przed upływem 5 lat, powinny zdawać sobie sprawę możliwości wystąpienia podatku dochodowego.

Ważne informacje

Liczymy 5 pełnych lat podatkowych.

Przykład: kupiłem nieruchomość 3 stycznia 2015 roku - 5 lat zaczynam liczyć od 1 stycznia 2016 roku. Nieruchomość mogę sprzedać bez obaw o podatek od 1 stycznia 2021 roku.

Dzięki wprowadzonym zmianom w Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jakie obowiązują od 2019 r. nabywając nieruchomość w drodze spadku, 5 lat liczymy łącznie z pełnymi latami podatkowymi jakie posiadał spadkodawca.

Przykład:

odziedziczyłem w 2019 roku po swoim dziadku mieszkanie. Dziadek posiadał tą nieruchomość od 2010 roku. 5 lat liczymy od końca roku kalendarzowego w którym nabył tą nieruchomość dziadek - w tym przypadku od 2011 roku.

W przypadku zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat trzeba liczyć się z możliwością wystąpienia 19% podatku dochodowego – jak sama nazwa mówi obliczanege od dochodu jaki uzyskano ze sprzedaży nieruchomości.

(przychód – koszt uzyskania przychodu = dochód)

Przychód to kwota jaką uzyskano ze sprzedaży nieruchomości.

Koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości to koszty jakie poniesiono nabywając nieruchomość (cena zakupu, koszty notarialne, koszty agencji nieruchomości, kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn). Dodatkowo można je powiększyć o udokumentowane wydatki związane z remontem, budową i inne nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości poniesione w czasie jej posiadania.

Przykład

kupiłem mieszkanie za 200 000 zł. Poniosłem koszty w wysokości 10 000 zł związane z zakupem (np. koszty aktu notarialnego plus ewentualne wynagrodzenie biura nieruchomości). Dodatkowo nieruchomość została wyremontowana i na ten cel wydałęm 30 000 zł. Wzrost wartości nieruchomości umożliwił mi sprzedaż nieruchomości za kwotę 260 000 zł. Mój dochód po uwzględnieniu wszystkich kosztów jakie poniosłem wynosi 20 000 zł. Podatek dochodowy przy tej kwocie wynosi 3 800 zł.

2. W jaki sposób uniknąć płacenia podatku dochodowego?

Ustawodawca dał nam możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej dzięki której można uniknąć płacenia podatku dochodowego. Aby z niej skorzystać należy przeznaczyć cały przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości na zaspokojenie własnego celu mieszkaniowego. Mamy na to aż 3 lata - liczone od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przykład:

sprzedałem nieruchomość w styczniu 2020 r. Na skorzystanie z ulgi mam czas do końca 2023 r. – w tym przypadku prawie 4 lata.

Ważne informacje

Nieruchomość mieszkalna nabyta z myślą o wynajmie lub na cele rekreacyjne nie zaspokaja naszych potrzeb mieszkaniowych.

3. Jakie wydatki zaspokajają cele mieszkaniowe?

Zanim wydasz środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zapoznaj się z listą wydatków uznawanych za włąsny cel mieszkaniowy. Zgodnie z Ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych a dokładnie z art. 21 ust. 25 za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się m.in.:

a) nabycie praw do (w całości lub udziale):
- budynku mieszkalnego,
- lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz praw do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- nieruchomości gruntowej pod budowę budynku mieszkalnego oraz prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu,

b) wydatki poniesione na:
- przebudowę, budowę, rozbudowę i nadbudowę oraz remont własnego lokalu i budynku mieszkalnego,
- przebudowę, rozbudowę i nadbudowę lub adaptacje na cele mieszkalne własnego: budynku niemieszkalnego w całości lub części, lokalu niemieszkalnego oraz pomieszczenia niemieszkalnego,
- spłatę kredytu, pożyczki oraz odsetek od kredytu i pożyczki zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia praw do nieruchomości na cele określone w pkt a) oraz adaptację, budowę, rozbudowę przebudowę oraz remont własnego lokalu i budynku mieszkalnego,
- zamianę nieruchomości.

Uwaga!

Spłata kredytu zbywanej nieruchomość według Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nie jest celem mieszkaniowym – negatywna interpretacji tutaj.

Stanowisko to zostało argumentowane faktem, iż obliczając dochód ze sprzedaży nieruchomości uwzględniamy w kosztach uzyskania przychodu m.in. kwotę za którą nabyliśmy nieruchomość (to, że pożyczyliśmy ją z banku nie ma znaczenia) i uwzględniając spłatę kredytu jako wydatek na cel mieszkaniowy odliczalibyśmy dwa razy te same koszty.

Warto wiedzieć:

Nieruchomości oraz prawa o których mowa powyżej mogą być położone w państwach należących do Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Konfederacji Szwajcarskiej.

Warto wiedzieć:

Zgodnie z wyrokiem WSA podpisanie umowy deweloperskiej w terminie do 3 lat od zbycia nieruchomości pomimo przeniesienia własności wyodrębnionej nieruchomości po upływie 3 lat jest celem mieszkaniowym. Warunkiem jest wpłata całej kwoty jaką musimy przeznaczyć na zakup przyszłej nieruchomości, która zaspokoi nasze potrzeby mieszkaniowe.

4. Co w przypadku gdy wykorzystam tylko część kwoty na cele mieszkaniowe?

W sytuacji gdy z odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystasz tylko część kwoty na własny cel mieszkaniowy należy obliczyć dochód zwolniony z podatku. A będzie to dochód odpowiadający proporcjonalnie udziałowi poniesionych wydatków na realizację własnych celów mieszkaniowych w osiągniętym przychodzie z odpłatnego zbycia.

I tutaj zwykle pojawia się problem. Dla ułatwienia opracowałem dla Ciebie kalkulator, który policzy za Ciebie wartości potrzebne do złożenia formularza PIT-39.

5. Jak obliczyć podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości?

Skorzystaj z kalkulatora i oblicz dochód, dochód zwolniony z podatku, podstawę obliczenia podatku oraz podatek od dochodu:

Obliczenie dochodu:
  • (kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości)

  • (np. cena zakupu, koszty aktu notarialnego, koszty agencji nieruchomości, zapłacony podatek od spadków i darowizn)

  • (pole nr 23 na formularzu PIT -39)

KROK 1/3
Obliczenie dochodu zwolnionego z podatku:
  • (planowana lub już przeznaczona)

  • (kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości)

  • (pole nr 25 na formularzu PIT -39)

KROK 2/3
Obliczenie podatku od dochodu:
  • (pole nr 26 na formularzu PIT-39)

  • (pole nr 27 na formularzu PIT -39)

Jak to liczymy? Mając dochód zwolniony od podatku należy obliczyć kwotę, od której będziemy liczyć podatek dochodowy (19%). Dochód – dochód zwolniony z podatku = podstawa obliczenia podatku.
Podatek dochodowy jaki będziesz musiał zapłacić oblicza się w następujący sposób:
Podstawa obliczenia podatku x 19%.
Uwaga: podatek dochodowy nie występuje w przypadku, gdy kwota podstawy obliczenia podatku równa jest 0 lub jest ujemna.

KROK 3/3

6. Jakie obowiązki czekają mnie wobec urzędu skarbowego?

Do 30 kwietnia po zakończeniu roku podatkowego, w którym sprzedano nieruchomość należy złożyć zeznanie roczne na formularzu PIT-39. Najwięcej trudności sprawia naszym klientom wypełnienie kwot w części D wspomnianego formularza. Dlatego zachęcamy do skorzystania z zamieszczonych równań które pomogą Tobie w wypełnieniu deklaracji podatkowej.

Uwaga!

Jeśli w formularzu PIT - 39 zadeklarujesz wydanie całej kwoty na inny cel mieszkaniowy i z jakiś przyczyn w ciągu 3 lat tego nie zrobisz, jesteś zobowiązany do złożenia korekty i zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami. Analogicznie jeśli zapłaciłeś podatek bo nie miałeś w planach wydatkować całego przychodu na cel mieszkaniowy, jednak wydałeś więcej niż zadeklarowałeś – możesz złożyć korektę PIT-39 wraz z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty.

Warto wiedzieć

W zeznaniu rocznym PIT - 39 uwzględnia się dochód zwolniony od podatku obliczany na podstawie wydatków, które poniesiono po sprzedaży nieruchomości na nowy cel mieszkaniowy lub które planuje się ponieść w terminie 3 lat.

7. W jakim terminie muszę zapłacić podatek dochodowy?

Termin zapłaty podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jest tożsamy z terminem złożenia zeznania rocznego PIT-39 czyli do 30 kwietnia następnego roku po którym nastąpiła sprzedaż. Odsetki od niezapłaconego podatku liczone są dzień po upływie terminu płatności.

Przydatne informacje:

- więcej informacji o podatku dochodowych od osób fizycznych oraz formularze PIT-39 dostępne na portalu podatkowym podatki.gov.pl,
- strona Krajowej Informacji Skarbowej wraz z numerami telefonów gdzie można uzyskać informację na temat podatków.

Udostępnij ten post: