Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

Co powinieneś wiedzieć zanim podejmiesz decyzję o sprzedaży nieruchomości?
Zbyt często w rozmowach z naszymi klientami planującymi sprzedać swoją nieruchomość, spotykam się z brakiem świadomości i znajomości przepisów Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, aby wciąż pozostawać jedynie biernym obserwatorem.
Jak się okazuje, wciąż potrzebujecie informacji w tym zakresie bo nierzadko dopiero od nas dowiadujecie się o istnieniu "jakiegoś podatku". A wiedza ta potrafi być kluczowa i wpływać na ostateczną decyzję związaną ze sprzedażą nieruchomości.
Dlatego dzielę się nią pełen nadziei, że wskazówki zawarte poniżej pomogą Ci w świadomym podjęciu ważnych decyzji i uniknięciu przykrych konsekwencji finansowych niekiedy będących ich następstwem.

1. Ile wynosi podatek dochodowy i kiedy występuje?

Osoby fizyczne, które zbywają nieruchomość (stanowiącą majątek osobisty) przed upływem 5 lat, powinny zdawać sobie sprawę możliwości wystąpienia podatku dochodowego.

Dzięki wprowadzonym zmianom w Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jakie obowiązują od 2019 r. nabywając nieruchomość w drodze spadku, 5 lat liczymy łącznie z pełnymi latami podatkowymi jakie posiadał spadkodawca.

W przypadku zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat trzeba liczyć się z możliwością wystąpienia 19% podatku dochodowego – jak sama nazwa mówi obliczanege od dochodu jaki uzyskano ze sprzedaży nieruchomości.

(przychód – koszt uzyskania przychodu = dochód)

Przychód to kwota jaką uzyskano ze sprzedaży nieruchomości.

Koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości to koszty jakie poniesiono nabywając nieruchomość (cena zakupu, koszty notarialne, koszty agencji nieruchomości, kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn). Dodatkowo można je powiększyć o udokumentowane wydatki związane z remontem, budową i inne nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości poniesione w czasie jej posiadania.

2. W jaki sposób uniknąć płacenia podatku dochodowego?

Ustawodawca dał nam możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej dzięki której można uniknąć płacenia podatku dochodowego. Aby z niej skorzystać należy przeznaczyć cały przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości na zaspokojenie własnego celu mieszkaniowego. Mamy na to aż 3 lata - liczone od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

3. Jakie wydatki zaspokajają cele mieszkaniowe?

Zanim wydasz środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zapoznaj się z listą wydatków uznawanych za włąsny cel mieszkaniowy. Zgodnie z Ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych a dokładnie z art. 21 ust. 25 za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się m.in.:

a) nabycie praw do (w całości lub udziale):
- budynku mieszkalnego,
- lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz praw do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- nieruchomości gruntowej pod budowę budynku mieszkalnego oraz prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu,

b) wydatki poniesione na:
- przebudowę, budowę, rozbudowę i nadbudowę oraz remont własnego lokalu i budynku mieszkalnego,
- przebudowę, rozbudowę i nadbudowę lub adaptacje na cele mieszkalne własnego: budynku niemieszkalnego w całości lub części, lokalu niemieszkalnego oraz pomieszczenia niemieszkalnego,
- spłatę kredytu, pożyczki oraz odsetek od kredytu i pożyczki zaciągniętego przez podatnika na cele określone w pkt a) oraz adaptację, budowę, rozbudowę przebudowę oraz remont własnego lokalu i budynku mieszkalnego,
- zamianę nieruchomości.

Jeżeli sprzedawana nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym, warto wcześniej sprawdzić, jak przebiega rozliczenie zadłużenia z bankiem. Szczegółowo opisaliśmy to w poradniku: Sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym – procedura krok po kroku.

4. Co w przypadku gdy wykorzystam tylko część kwoty na cele mieszkaniowe?

W sytuacji gdy z odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystasz tylko część kwoty na własny cel mieszkaniowy należy obliczyć dochód zwolniony z podatku. A będzie to dochód odpowiadający proporcjonalnie udziałowi poniesionych wydatków na realizację własnych celów mieszkaniowych w osiągniętym przychodzie z odpłatnego zbycia.

I tutaj zwykle pojawia się problem. Dla ułatwienia opracowałem dla Ciebie kalkulator, który policzy za Ciebie wartości potrzebne do złożenia formularza PIT-39.

5. Jak obliczyć podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości?

Skorzystaj z kalkulatora i oblicz dochód, dochód zwolniony z podatku, podstawę obliczenia podatku oraz podatek od dochodu:

6. Jakie obowiązki czekają mnie wobec urzędu skarbowego?

Do 30 kwietnia po zakończeniu roku podatkowego, w którym sprzedano nieruchomość należy złożyć zeznanie roczne na formularzu PIT-39. Najwięcej trudności sprawia naszym klientom wypełnienie kwot w części D wspomnianego formularza. Dlatego zachęcamy do skorzystania z zamieszczonych równań które pomogą Tobie w wypełnieniu deklaracji podatkowej.

7. W jakim terminie muszę zapłacić podatek dochodowy?

Termin zapłaty podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jest tożsamy z terminem złożenia zeznania rocznego PIT-39 czyli do 30 kwietnia następnego roku po którym nastąpiła sprzedaż. Odsetki od niezapłaconego podatku liczone są dzień po upływie terminu płatności.

Przydatne informacje:

- więcej informacji o podatku dochodowych od osób fizycznych oraz formularze PIT-39 dostępne na portalu podatkowym podatki.gov.pl,
- strona Krajowej Informacji Skarbowej wraz z numerami telefonów gdzie można uzyskać informację na temat podatków.

• podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości
• sprzedaż nieruchomości
• podatki
• sprzedaż mieszkania
• sprzedaż domu