Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Cudzoziemiec zamierzający nabyć w Polsce nieruchomość (użytkowanie wieczyste) zobowiązany jest uzyskać — z pewnymi wyjątkami — zezwolenie wydane przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Kwestię tę reguluje ustawa z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278), zwanych do 1932 r. „obcokrajowcami".

1. Cudzoziemiec, czyli kto?

Według pierwotnego brzmienia ustawy zezwolenie wydawała Rada Ministrów na wniosek Ministra Skarbu. Nowelizacja z 24.3.1932 r. (Dz.U. Nr 109, poz. 897) zastąpiła termin „obcokrajowiec" terminem „cudzoziemiec", zaś kompetencje Rady Ministrów przekazała Ministrowi Spraw Wewnętrznych.

W obecnym reżimie prawnym decyzja Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji zezwalająca cudzoziemcowi na nabycie nieruchomości wyda­wana jest wówczas, gdy sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, również Minister Rolnictwa i Rozwo­ju Wsi. Ewentualny sprzeciw wymienionych wyżej ministrów wyrażany jest w drodze postanowienia.

Cudzoziemcem według ustawy jest:

1) osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego,

2) osoba prawna mająca siedzibę za granicą ,

3) nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych oraz,

4) osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mają­ca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpo­średnio lub pośrednio przez wymienione wyżej osoby lub spółki.

W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 proc. głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów ustawy z 15.9.2000 r. —Kodeks spółek handlowych (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1526 ze zm.).

2. Procedura uzyskania zezwolenia

Zezwolenie wydawane jest na wniosek cudzoziemca, jeżeli nabycie przez niego nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiąją się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa, a ponadto cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską.

Do okoliczności potwierdzających więzi cudzoziemca z Rzecząpospolitą  Polską zalicza się w szczególności:

1) posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia,

2) zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem polskim,

3) posiadanie — z pewnymi wyjątkami — zezwolenia na pobyt czasowy, stały lub rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej,

4) członkostwo w organie zarządzającym niektórych przedsiębiorców,

5) wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospo­darczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

W zezwoleniu wskazuje się nabywaną nieruchomość, osobę jej nabywcy (cudzoziemca) i zbywcy, a także ustala się ewentualne specjalne warunki, od spełnienia których uzależniona będzie możliwość nabycia nieruchomości.

3. Kiedy zezwolenie nie jest obowiązkowe

Od obowiązku uzyskania zezwolenia zwolnione zostało — z wyjątkiem obszarów stref nadgranicznych oraz gruntów rolnych o powierzchni przekra­czającej jeden hektar, m.in.:

1) nabycie lokalu mieszkalnego,

2) nabycie lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w ta­kim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkanio­wych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub lokalu mieszkalnego,

3) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypo­spolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europej­skiej,

4) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywa­tela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, nierucho­mości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową mał­żonków,

5) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, jeżeli w dniu nabycia jest on uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkowni­kiem co najmniej 5 lat,

6) nabycie nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast przez kontrolowa­ną osobę prawną oraz spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na ich cele statu­towe ,

7) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocze­śnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na wła­sność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,

8) nabycie lub objęcie przez cudzoziemca będącego bankiem akcji lub udzia­łów w spółce posiadającej nieruchomość w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

4. Nabycie nieruchomości bez zezwolenia

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez uzyskania zezwolenia jest nieważne. O nieważności nabycia orzeka sąd na żądanie m.in.: właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Posiadanie przez cudzoziemca udziału we własności nieruchomości (użyt­kowaniu wieczystym) nie zwalnia go z obowiązku uzyskania zezwolenia w przypadku nabywania dalszych udziałów we własności tej nieruchomości (użytkowaniu wieczystym).

Podstawa prawna

Ustawa z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278)

Szerzej zob. R. Strzelczyk, Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 2021