W ubiegłym roku byliśmy świadkami wielu zmian na rynku najmu lokali mieszkalnych. Ograniczone w ostatnim czasie możliwości zakupu nieruchomości spowodowały, że część z potencjalnych nabywców zmuszona była do zmiany swoich planów mieszkaniowych. Wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych oraz napływ cudzoziemców spowodowały, że lokali do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wciąż ubywało i popyt na rynku najmu w szybkim tempie przerósł podaż. Nic więc dziwnego, że rynkowe stawki czynszu najmu poszybowały w górę.
1. Podpisanie umowy najmu.
2. Przychód z najmu - zapisy w umowie.
3. Podatek - ile wynosi i jak go opłacać?
4. Roczne rozliczenie przychodu z najmu.
W okresie ostatnich zmian warto przyjrzeć się nowym przepisom, które za sprawą Polskiego Ładu obowiązują w zakresie opodatkowania i terminach rozliczania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości.
1. Podpisanie umowy najmu.
Pierwszą formalnością nadal jest sporządzenie z najemcą umowy, w której zawieramy najważniejsze ustalenia między jej stronami. Zgodnie z art. 659 § 1. Ustawy Kodeks Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r.: „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”. Wysokość czynszu to jeden z wielu elementów, który należy dokładnie określić, bowiem stanowi on przychód z tytułu najmu podlegający opodatkowaniu i rocznemu rozliczeniu w Urzędzie Skarbowym.
Warto wiedzieć
Należy pamiętać, że wszystkie zapisy zawarte w umowie najmu muszą być zgodne z Ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733), która ogranicza możliwość swobodnego modelowania postanowień umowy.
Podpisanie umowy najmu lokalu nie wymaga już zgłoszenia w Urzędzie Skarbowym - z wyjątkiem najmu okazjonalnego. Jako zgłoszenie uznawana jest wpłata pierwszej zaliczki, czyli ryczałtowego podatku od przychodów z najmu. W przypadku najmu prywatnego nie trzeba także składać oświadczenia o wyborze opodatkowania, ponieważ od stycznia 2023 r. jedyną możliwą formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Warto wiedzieć
Umowa najmu okazjonalnego to szczególna forma zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego, która nadal wymaga zgłoszenia naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (nie od daty podpisania). Jeśli nie dopełnimy tego obowiązku, pomimo spełnienia pozostałych warunków, umowa traktowana będzie w świetle prawa jako zwykła.
2. Przychód z najmu - zapisy w umowie
Jak już wspomniano, przychód z tytułu najmu nieruchomości stanowi czynsz, jaki otrzymuje właściciel od najemcy. Przy ryczałcie tracimy możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodów zyskując niższe stawki podatku. Warto natomiast przyjrzeć się dokładnie zapisom w umowie najmu, bowiem zależy od nich wysokość obliczanego podatku. Sprawdź czy w Twojej umowie najmu określono, że do bezpośredniego ponoszenia opłat z tytułu eksploatacji lokalu (np. czynsz do spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej, opłaty za media tj. energię elektryczną, gaz, internet itp.) zobowiązany jest najemca. To istotny zapis, który decyduje, czy powyższe opłaty będą traktowane przez Urząd Skarbowy jako część przychodu z najmu podlegającą opodatkowaniu.
3. Podatek - ile wynosi i jak go opłacać?
Podatek wynosi 8,5% uzyskiwanego przychodu z najmu prywatnego, który nie przekracza 100 000 zł . Jeśli przychody są wyższe, to należny dodatkowy podatek wynosi 12,5% od nadwyżki. Obliczony podatek za każdy miesiąc to tzw. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, który należy wpłacać na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano przychód (istnieje także możliwość wpłat kwartalnych). Przykładowo, jeśli przychód z najmu otrzymaliśmy w marcu, należny podatek wpłacamy w terminie do 20 kwietnia.
Warto wiedzieć
Wpłat należy dokonywać wyłącznie na konto indywidualnego rachunku podatkowego (mikrorachunku podatkowego). Numer swojego rachunku możesz sprawdzić w generatorze mikrorachunków podatkowych (link w załączniku) lub bezpośrednio w urzędzie.
4. Roczne rozliczenie przychodu z najmu
Uzyskiwane przychody z najmu należy rozliczyć po zakończeniu każdego roku podatkowego, w którym wynajmowano nieruchomość. Nowelizacja przepisów Polskiego Ładu wpłynęła na wydłużenie terminu składania deklaracji do 30 kwietnia.
Warto wiedzieć
Jeżeli podatnik jest osobą fizyczną zeznanie roczne należy złożyć na formularzu PIT-28. Pamiętajcie, że druk zeznania co roku ulega zmianie i aktualnie obowiązującym (rozliczający przychód z 2022 roku) jest druk w wersji 25.
Zasady opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych oraz rozliczeń rocznych określają przepisy ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Przydatne informacje:
